繼北京之后，上海也開始探索不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記確權(quán)新機(jī)制。

中共上海市委金融委員會(huì)辦公室、 國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局、 上海市規(guī)劃和自然資源局、國家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局、上海市民政局、浦東新區(qū)人民政府近日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的通知》（下稱《通知》），自印發(fā)之日起試行一年。

與北京不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)相比，上海設(shè)置慈善信托專項(xiàng)條款，明確適用雙受托人模式的不動(dòng)產(chǎn)慈善信托業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風(fēng)險(xiǎn)處置等與民生福祉密切相關(guān)的場景開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)。上海還構(gòu)建了不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)“信托產(chǎn)品預(yù)登記—申請出具證明文件—辦理信托財(cái)產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”全周期的辦理流程，涉及從預(yù)登記到信托財(cái)產(chǎn)分配或處置等環(huán)節(jié)，有效實(shí)現(xiàn)全流程閉環(huán)辦理。

在業(yè)內(nèi)人士看來，京滬不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度相繼破冰，為全國其他地區(qū)提供寶貴經(jīng)驗(yàn)和借鑒，有助于推動(dòng)全國范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度的完善和推廣，促進(jìn)信托行業(yè)規(guī)范發(fā)展。不過，從通知的內(nèi)容來看，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)“進(jìn)出”信托相關(guān)的稅收政策尚未明確。

擴(kuò)大適用范圍，豐富應(yīng)用場景

《通知》明確不動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托登記等定義以及本次試點(diǎn)的適用范圍。

不動(dòng)產(chǎn)信托是指委托人基于對受托人的信任，依法將其不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人，由受托人按照委托人的意愿以受托人名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的信托業(yè)務(wù)。

不動(dòng)產(chǎn)信托登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)委托人與受托機(jī)構(gòu)的共同申請，根據(jù)信托文件及其他申請材料，依法為信托財(cái)產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記，將信托相關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

上海轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)以在上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)開展不動(dòng)產(chǎn)信托的，適用《通知》。上海轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)與上海市區(qū)兩級民政部門登記認(rèn)定的慈善組織通過雙受托人模式，以在上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)開展不動(dòng)產(chǎn)慈善信托業(yè)務(wù)的，同樣適用《通知》。

上海信托相關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)表示，《通知》的發(fā)布將推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)信托登記在上海的落地，為上海國際金融中心建設(shè)和信托行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。先前，上海信托全程參與了此項(xiàng)試點(diǎn)工作政策的推出，目前正在響應(yīng)監(jiān)管精神，積極推動(dòng)首批項(xiàng)目落地。

本次不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)工作在上海破局，一大亮點(diǎn)是擴(kuò)大了適用范圍、豐富了應(yīng)用場景。《通知》前瞻性設(shè)置了慈善信托專項(xiàng)條款，對慈善信托雙受托人模式的業(yè)務(wù)場景進(jìn)行了適用規(guī)定。同時(shí)，《通知》特別鼓勵(lì)圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風(fēng)險(xiǎn)處置等與民生福祉密切相關(guān)的場景開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)。

用益信托研究員帥國讓對記者分析指出，在不動(dòng)產(chǎn)適用范圍方面，上海地區(qū)相對北京更加寬泛，僅要求不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)調(diào)為委托人合法所有，可估值、可轉(zhuǎn)讓、權(quán)屬清晰、狀態(tài)正常，無權(quán)利限制情形。此外，上海還明確了慈善組織與信托公司合作通過雙受托人模式備案不動(dòng)產(chǎn)慈善信托的適用情形，較北京的試點(diǎn)更具有創(chuàng)設(shè)性。

閉環(huán)辦理流程，構(gòu)建完整周期

上海不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)制度的另一大亮點(diǎn)，是構(gòu)建了不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)“信托產(chǎn)品預(yù)登記—申請出具證明文件—辦理信托財(cái)產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”全周期的辦理流程，涉及從預(yù)登記到信托財(cái)產(chǎn)分配或處置等環(huán)節(jié)，有效實(shí)現(xiàn)全流程閉環(huán)辦理。

金樂函數(shù)分析師廖鶴凱告訴記者，在信托機(jī)構(gòu)完成信托財(cái)產(chǎn)登記后，需在辦理信托產(chǎn)品登記時(shí)一并提交不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的注記信托財(cái)產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，形成閉環(huán)。受益人還可向信托登記公司申請辦理信托受益權(quán)證。通過信托的獨(dú)立性、靈活性優(yōu)勢，明確產(chǎn)權(quán)歸屬和流轉(zhuǎn)規(guī)則，提高資管機(jī)構(gòu)對不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的管理合理性和效率，后續(xù)市場拓展空間廣闊。

《通知》還明確，通過中國信托登記有限責(zé)任公司進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信托產(chǎn)品登記和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的“雙重登記”模式開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)。同時(shí)，明確須將委托人名下的不動(dòng)產(chǎn)通過轉(zhuǎn)移登記給受托人，并由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上注記“信托財(cái)產(chǎn)”專項(xiàng)標(biāo)識(shí)，體現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性，實(shí)現(xiàn)其與委托人、受托人固有資產(chǎn)相隔離。

《通知》由上海市委金融辦、上海金融監(jiān)管局、市規(guī)資局、市稅務(wù)局、市民政局、浦東新區(qū)人民政府等部門聯(lián)合發(fā)文，涵蓋了不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記各環(huán)節(jié)所涉及的有關(guān)部門，有效發(fā)揮中國信托登記有限責(zé)任公司的專業(yè)登記功能，同時(shí)明確六部門建立信息共享機(jī)制，有利于發(fā)揮各方合力共同推進(jìn)試點(diǎn)順利開展。

信托財(cái)產(chǎn)登記制度對于發(fā)揮信托的靈活性和功能優(yōu)勢、確保財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性至關(guān)重要。下一步，上海將做好不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)工作，加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)案例落地，逐步完善相關(guān)法律法規(guī)體系，做好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范，更好地發(fā)揮信托在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化資產(chǎn)配置和保障財(cái)富傳承中的作用，不斷增強(qiáng)上海國際金融中心的競爭力和影響力。