投資引擎正在啟動！

5月20日午間開盤，富時中國A50指數(shù)期貨、MSCI中國A50互聯(lián)互通指數(shù)期貨均漲超1%。

今天（5月20日）上午，住房城鄉(xiāng)建設部副部長秦海翔就《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》進行了詳細介紹。國家發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司負責人趙成峰在國新辦發(fā)布會上表示，國家發(fā)展改革委將繼續(xù)持續(xù)推進城市更新各項工作，加大中央投資支持力度。將于今年的6月底前下達2025年城市更新專項中央預算內(nèi)投資計劃。金融監(jiān)管總局統(tǒng)計與風險監(jiān)測司司長廖媛媛也在國新辦發(fā)布會上表示，將研究出臺專門的城市更新項目貸款管理辦法。

中信證券認為，《意見》進一步證明了大拆大建不可取，城市核心區(qū)域的城市更新有機推進，機會可能遠大于遠郊區(qū)的新城建設。把握這些業(yè)務機會，就需要企業(yè)具備因地制宜打造精品的能力、深耕城市溝通規(guī)劃的能力、改造升級運營提效的能力和出表資產(chǎn)推動REITs上市的能力。

那么，就股市而言，機會又集中在哪里呢？

利好來襲

今天（5月20日）上午10時，國務院新聞辦舉行新聞發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、財政部、自然資源部、金融監(jiān)管總局有關負責人將介紹推進城市更新行動有關情況，并回答記者提問。

趙成峰表示，國家發(fā)展改革委將繼續(xù)持續(xù)推進城市更新各項工作，加大中央投資支持力度。今年中央預算內(nèi)投資專門設立城市更新的專項，支持城市更新相關的公益性基礎設施和公共服務設施建設，在支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城中村改造等項目的基礎上，擴圍支持城市危舊住房、老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)型提質(zhì)等工程。目前國家發(fā)展改革委正在組織計劃申報和項目評審等工作，將于今年的6月底前下達2025年城市更新專項中央預算內(nèi)投資計劃。

他還表示，在“兩重”建設超長期特別國債的資金安排中，將繼續(xù)對城市地下管網(wǎng)設施建設、改造項目給予支持。用好地方政府專項債券，繼續(xù)支持符合條件的城市更新項目建設。充分發(fā)揮政府和社會資本合作（PPP）新機制，基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的作用。

廖媛媛在會上表示，金融監(jiān)管總局將指導金融機構(gòu)深入理解城市更新行動的內(nèi)在邏輯，準確把握新特點新要求，按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，積極為城市更新行動提供豐富多樣、量身定制的金融產(chǎn)品和金融服務，滿足不同主體、不同項目、不同階段、不同環(huán)節(jié)的金融需求。

秦海翔表示，將深入貫徹落實《意見》部署要求，推動基礎設施建設改造任務落實落細。

一是繼續(xù)抓好“里子”工程，持續(xù)推進城市燃氣、供水、污水、排水、供熱等地下管網(wǎng)的升級改造，因地制宜建設地下綜合管廊。

二是持續(xù)提升城市的安全韌性，實施城市排水防澇提升工程，推進城鎮(zhèn)燃氣的安全整治，加快推進城市生命線安全工程建設，對城市市政設施進行實時監(jiān)測、動態(tài)預警、有效處置，切實消除安全隱患。

三是加快推進新型城市基礎設施建設，運用信息化、數(shù)字化手段，提升基礎設施的智慧化水平，加快完善基礎設施建設運維的長效管理制度，探索城市建設運營投融資新模式，不斷提升城市基礎設施建設和管理服務水平。

影響多大？

此次發(fā)布會釋放的信號其實是此前中共中央辦公廳、國務院辦公廳發(fā)布《關于持續(xù)推進城市更新行動意見》的延續(xù)。

上述文件提出了2030年城市更新行動取得重要進展的目標，要求城市更新全過程堅持系統(tǒng)觀念、發(fā)揮規(guī)劃導向、統(tǒng)籌發(fā)展和安全、堅持因地制宜量力而行，并從用地政策、房屋使用全生命周期安全管理制度、投融資方式等方面強化支撐保障機制。

中信證券認為，《意見》在大力實施城市更新，促進城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升，提高居民生活質(zhì)量等方面與歷史文件一脈相承，且相比歷史政策更聚焦存量優(yōu)化。預計城市更新工作的持續(xù)開展將為產(chǎn)業(yè)鏈帶來新的投資機會。

值得注意的是，《意見》并未將城市更新和大拆大建劃上等號，而是反復強調(diào)“保護”，嚴禁以危險住房名義違法違規(guī)拆除改造歷史文化街區(qū)、傳統(tǒng)村落、文物和歷史建筑；要保護傳統(tǒng)風貌；做好歷史文化風貌保護前期工作，不搞大拆大建等。因此中信證券認為，未來的城市更新工作，和歷史上大規(guī)模的新城建設完全不同。存量街區(qū)和存量建筑的改造，新建一些小面積的單體建筑，整體提升街區(qū)風貌，是本輪城市更新的主要內(nèi)容。在告別了大拆大建之后，存量建筑的功能用途改變將更為便利，這反過來十分有利于擅長運營提效的企業(yè)。

《意見》提到完善市場化投融資模式，吸引社會資本參與城市更新，推動符合條件的項目發(fā)行基礎設施REITs和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品?！兑庖姟芬?，推動土地混合開發(fā)利用和用途依法合理轉(zhuǎn)換，盤活利用低效用地，優(yōu)化零星用地集中改造、容積率轉(zhuǎn)移或獎勵政策。有利于一些深耕當?shù)氐陌l(fā)展商，獲得一批規(guī)模小、位置好、用途多元的土地，考驗企業(yè)的精品開發(fā)能力，也為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了新的舞臺。

中信證券認為，城市更新也給物業(yè)服務行業(yè)提供了新的發(fā)展機會。一些高樓齡項目的養(yǎng)護運維可能獲得新的政策支持，一些老舊小區(qū)的配套設施可能借政策東風而得到優(yōu)化。政策也非常有利于商管類公司的發(fā)展。

銀河證券認為，城市更新八項任務基本涉及到了城市建設的方方面面，不僅僅是針對房地產(chǎn)建設，還包含了相關基礎設施和功能服務建設。建設投資規(guī)模方面，主要還是城中村、老舊小區(qū)改造、地下管網(wǎng)改造三方面投資額較大。而年內(nèi)具體能夠帶動多少投資規(guī)模，可以從資金端進行跟蹤觀測。此外，危房改造方面，提及加快拆除改造D級危險住房，雖然對此未有公開數(shù)據(jù)。但可從過往中央和地方預算中用于危房改造支出進行大致推算。過去支出規(guī)模較大時主要集中在2015-2019年棚改期間，最高合計支出536億元/每年，此后開始逐步降低，截至2022年合計支出93億元。在上一輪棚改后實際待拆D級危房數(shù)量較少，目前每年投資規(guī)?；蛟?00億元以下。

下一步，可以期待的增量政策或是政策性金融工具，例如通過PSL向政策性銀行提供資金用于擴圍基礎設施基金，用作項目資本金。從信用傳導路徑來看，往往是財政、政策性金融、商業(yè)金融逐步擴圍。因此，在當前存量政策基礎上，如后續(xù)看到新增政策性工具出臺及商業(yè)銀行大規(guī)模參與，則投資規(guī)模預期相應提升。

排版：劉珺宇?????????

校對：陶謙???